EUROPEJSKI TRYBUNAŁ PRAW CZŁOWIEKA

Arzamazova v. Mołdawia
38639/14

WYROK ETPCz z dnia 04-08-2020 r.
skład trybunału:

Izba

przedmiot:

Bezpodstawne ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości pochodzącej z zasobów gminy

wzorce kontroli:

Art. 1 Protokołu nr 1 do EKPCz

„Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego.
Powyższe postanowienia nie będą jednak w żaden sposób naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pieniężnych”

rozstrzygnięcie:

  • Naruszenie art. 1 Protokołu nr 1 do EKPCz [jednomyślnie]

stan faktyczny:

E. Arzamazova jest mieszkanką Queensland w Australii. 28 kwietnia 2004 r. nabyła tytułem sprzedaży nieruchomość budynkową po b. domu kultury w m. Pojăreni w Mołdawii w trybie bezprzetargowym z uwagi na brak chętnych w poprzednio ogłoszonym przetargu. Później w 2004 r. Skarżąca nabyła także nieruchomość gruntową położoną pod budynkiem. W latach 2004–2005 Skarżąca wykonała liczne roboty budowlane w obrębie nieruchomości, po których część nieruchomości przeznaczono na cele mieszkaniowe, pozostałą na cele komercyjne.

 

15 czerwca 2007 r. miejscowy prokurator zażądał od rady gminy Pojăreni uchylenia decyzji o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości budynkowej ze Skarżącą i sam zadeklarował podjęcie czynności zmierzających do ustalenia nieważności tej umowy. Powodem tego miała być wartość nieruchomości budynkowej, która zgodnie z informacją zawartą w ewidencji gruntów wynosiła ponad 10 razy więcej niż wartość, za którą nieruchomość została Skarżącej sprzedana. 2 lipca 2007 rada gminy uchyliła decyzję o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy sprzedaży z 2004 r. 28 kwietnia 2010 r. Sąd Okręgowy w m. Ialoveni oddalił wniosek prokuratora o ustalenie nieważności umowy. Zarówno prokurator, jak i Skarżąca wielokrotnie składali kolejne środki odwoławcze od kolejnych orzeczeń w sprawie.

 

17 grudnia 2013 r. Sąd Apelacyjny w Kiszyniowie orzekł o nieważności umowy sprzedaży nieruchomości budynkowej z uwagi na jej przynależność do publicznego zasobu nieruchomości. 2 kwietnia 2014 r. Sąd Najwyższy oddalił apelację Skarżącej zarzucającej Sądowi Apelacyjnemu błędy co do prawa. 6 kwietnia 2015 r. prokurator wszczął przeciwko Skarżącej postępowanie karne w sprawie podejrzenia przerobienia lub podrobienia dokumentu decyzji rady gminy zezwalającej na użytkowanie w celach mieszkaniowych części nabytej nieruchomości. 11 grudnia 2015 r. prokurator wszczął przeciwko Skarżącej kolejne postępowanie karne w sprawie przerobienia lub podrobienia podpisu pod dokumentami budowlanymi. 27 grudnia 2018 r. rada gminy wniosła do sądu powództwo o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej nabytej przez Skarżącą w 2004 r. 28 maja 2019 r. Sąd Okręgowy w m. Ialoveni oddalił bez uzasadnienia powództwo Skarżącej o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia przez gminę w postaci wyremontowanego budynku.

główne tezy:
  • Jeśli w sprawie waży się interes ogółu, na organach władzy publicznej spoczywa obowiązek działania w rozsądnym czasie, z użyciem odpowiednich metod oraz najwyższą starannością. (§ 48)

 

  • Sąd Apelacyjny nie sprecyzował podstaw prawnych twierdzenia, że budynek, o który chodzi w sprawie, miał należeć do publicznego zasobu gminy, jak również działał pluris petitio w stosunku do zakresu twierdzeń apelacyjnych podniesionych przez prokuratora. (§ 50)

 

  • Jak stwierdza Sąd Apelacyjny w wyroku z 17 grudnia 2013 r., wszystkie zaangażowane w obrót nieruchomością budynkową organy władzy popełniły błędy przy sprzedaży, zatwierdzaniu sprzedaży i dokonywaniu wpisu hipotecznego, ponieważ budynek miał rzekomo być częścią zasobu publicznego gminy. (§ 51)

 

  • Błędy i pomyłki organów władzy publicznej muszą służyć korzyści osób dotkniętych tymi błędami, w szczególności wówczas gdy nie waży się interes prywatny żadnej innej strony. Innymi słowy ryzyko popełnienia błędu przez organ obciąża ten organ i samo państwo-stronę, zaś błędy nie mogą być sanowane kosztem osoby, której dotknęły. (§ 51)

 

  • Wyrok Trybunału, który stwierdza naruszenie, nakłada na państwo-stronę obowiązek powstrzymania naruszenia oraz obowiązek kompensacji za jego negatywne skutki, których wykonanie pozwoli na przywrócenie, w maksymalnym możliwym stopniu, stosunków prawnych istniejących przed momentem naruszenia. (§ 60)
odszkodowanie:

165 000 EUR

koszty postępowania:

2000 EUR

powiązane sprawy:

Beyeler v. Włochy (33202/96)

Gashi v. Chorwacja (32457/05)

Radchikov v. Rosja (65582/01)

akty normatywne:

Kodeks Cywilny (Mołdawia)
-Art. 217
„(1) Na bezwzględną nieważność aktu prawnego może powołać się każda osoba mająca interes prawny. Sąd może powołać się na nią z urzędu.
(3) Powództwo o stwierdzenie nieważności bezwzględnej nie jest ograniczone w czasie”
[(1) The absolute nullity of a legal act can be invoked by any person having an interest. The court can invoke it on its own motion.
(3) An action to declare the absolute nullity is not limited in time]
-Art. 219
„1. Nieważny akt prawny jest nieskuteczny z mocą wsteczną od momentu jego zawarcia.
2. Każda ze stron musi zwrócić wszystko co otrzymała na podstawie nieważnego aktu prawnego; jeżeli nie można dokonać zwrotu, strona musi zapłacić równowartość pieniężną świadczenia [drugiej strony].
3. Strona oraz każda osoba trzecia, która działała w dobrej wierze, ma prawo do odszkodowania za szkodę wyrządzoną przez nieważną czynność prawną”
[1. A legal act that is void shall be inoperative retroactively, with effect from the time of its conclusion.
2. Each party must return everything received on the basis of a legal act that is void; if restitution cannot be made, the party must pay the monetary value of the [other party’s] contribution.
3. A party, and any third party to a legal act who has acted in good faith has the right to be compensated for damage caused by the legal act that is void]
-Art. 267
„Ogólny termin przedawnienia dla ochrony praw człowieka w drodze postępowania sądowego wynosi trzy lata”
[The general limitation period for protection through a court action of a person’s rights is three years]
-Art. 296
„(1) Aktywa należące do państwa lub do administracyjnych jednostek terytorialnych uznaje się za aktywa należące do domeny prywatnej, chyba że zostały one przekazane do domeny publicznej na mocy prawa lub w drodze procedury przewidzianej prawem.
(2) Do domeny publicznej państwa lub jednostek administracyjnych zalicza się majątek określony przepisami prawa oraz majątek, który ze względu na swój charakter jest przeznaczony do użytku publicznego lub stanowi przedmiot zainteresowania.
(3) Podziemia, przestrzeń powietrzna, zasoby wodne i leśne, zasoby naturalne strefy ekonomicznej i płaskowyżu kontynentalnego, sieci komunikacyjne, a także inne aktywa określone ustawą stanowią wyłączne przedmioty własności publicznej.
(4) Majątek będący własnością publiczną nie może zostać sprzedany, nie może zostać zajęty i nie ma przedawnienia roszczenia o jego zwrot. Prawo własności do tych aktywów nie przestaje istnieć w wyniku ich niewykorzystania i nie może być nabyte przez osoby trzecie poprzez ich wadliwe posiadanie.”
[(1) Assets belonging to the state or to administrative territorial units shall be deemed assets belonging to the private domain, unless they have been transferred to the public domain by law or by a legally provided procedure.
(2) The public domain of the state or of administrative territorial units shall comprise assets determined by law and assets that by their nature are of public use or interest.
(3) Underground, air space, water and forest resources .., natural resources of the economic zone and continental plateau, communication networks, as well as other assets set by law constitute exclusive objects of public property.
(4) Assets of the public domain cannot be sold, they cannot be seized and there is no statute of limitations to claim them back. The right of ownership over these assets does not cease to exist as a result of non-use and cannot be acquired by third persons through adverse possession]

 

Ustawa – prawo o mieniu publicznym w zarządzie jednostek administracyjnych
-Art. 3c
„Mienie w zarządzie organów administracji terytorialnej mogą stanowić grunty, budynki, obiekty infrastrukturalne i inne elementy mienia”
[Under Article 3 (c) of the Law on publicly owned goods of administrative-territorial units, the goods owned by administrative-territorial units may include plots of land, immovable property, infrastructural objects and other goods]

słowa kluczowe:

Wywłaszczenie; odszkodowanie; nieruchomość publiczna

autor omówienia:

Maciej Gorazdowski