Izba

Szczególna ochrona najmu lokalu mieszkalnego a ochrona własności

Art. 6 ust. 1 EKPCz
„Każdy ma prawo do sprawiedliwego i publicznego rozpatrzenia jego sprawy w rozsądnym terminie przez niezawisły i bezstronny sąd ustanowiony ustawą przy rozstrzyganiu o jego prawach i obowiązkach o charakterze cywilnym albo o zasadności każdego oskarżenia w wytoczonej przeciwko niemu sprawie karnej. Postępowanie przed sądem jest jawne, jednak prasa i publiczność mogą być wyłączone z całości lub części rozprawy sądowej ze względów obyczajowych, z uwagi na porządek publiczny lub bezpieczeństwo państwowe w społeczeństwie demokratycznym, gdy wymaga tego dobro małoletnich lub gdy służy to ochronie życia prywatnego stron albo też w okolicznościach szczególnych, w granicach uznanych przez sąd za bezwzględnie konieczne, kiedy jawność mogłaby przynieść szkodę interesom wymiaru sprawiedliwości.”

Art. 1 Protokołu nr 1 do EKPCz
„Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego.

Powyższe postanowienia nie będą jednak w żaden sposób naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pieniężnych.”

08.02.1983 r. firma IPK przyznała mężowi Pierwszej Skarżącej (będącemu jednocześnie ojcem Drugiej Skarżącej) lokal mieszkalny podlegający szczególnej ochronie najmu w myśl ustawy mieszkaniowej (Zakon o stambenim odnosima; por. Akty Prawne).

19.01.1992 r., po wejściu w życie ustawy o sprzedaży lokali mieszkalnych podlegających szczególnej ochronie najmu (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo; por. Akty Prawne), uprawniającej posiadaczy takich lokali do nabywania ich od oferentów na korzystnych warunkach, Pierwsza Skarżąca i jej mąż wystąpili do firmy IPK z wnioskiem o zakup lokalu mieszkalnego. Jednak już w lutym tego samego roku Pierwsza Skarżąca i jej mąż przeprowadzili się do Rijeki, a następnie do Puli, gdzie znaleźli stałe zatrudnienie. Dzieci Skarżącej i jej męża dołączyły do nich we wrześniu 1992 r.

W odpowiedzi na wniosek Skarżących, firma IPK wystąpiła do sądu o zniesienie szczególnej ochrony najmu lokalu mieszkalnego względem Pierwszej Skarżącej i jej męża. Ponadto, w związku z przeprowadzką Skarżących firma IPK przyznała przedmiotowy lokal mieszkalny J.P. 15.04.1993 r. Skarżąca i jej mąż wystosowali do J.P. list, w którym poprosili o opuszczenie lokalu, ponieważ mają zamiar do niego powrócić.

W toku postępowania sąd odrzucił pozew firmy IPK wskazując, że nie jest ona właścicielem mieszkania, które stało się własnością miasta Osijek. Po uprawomocnieniu się wyroku przedstawiciel Skarżących wystosował pismo do J.P., w którym zwrócił się o opuszczenie lokalu.

30.09.2002 r. Pierwsza Skarżąca i jej mąż wystąpili do urzędu miasta Osijek z wnioskiem o sprzedaż przedmiotowego lokalu. Umowa została zawarta, ale nie uzyskała pozytywnej opinii prokuratora prokuratury krajowej z uwagi na niespełnienie ustawowych warunków sprzedaży (niezamieszkiwanie przez dłuższy czas w lokalu mieszkalnym). Pomimo tego, Skarżąca i jej mąż zostali wpisani jako właściciele lokalu do księgi wieczystej.

21.11.2003 r. prokurator prokuratury krajowej wystąpił o unieważnienie umowy sprzedaży ze względu na brak wydania przez niego pozytywnej opinii dotyczącej umowy. Umowa została unieważniona. W wyniku postępowania odwoławczego wyrok sądu pierwszej instancji został utrzymany w mocy.

• W świetle EKPCz ochrona własności odbywa się na płaszczyznach:
  1) poszanowania mienia;
  2) wolności od pozbawienia mienia;
  3) obowiązku ustawowego uregulowania dopuszczalności pozbawienia mienia w ramach zapewniania celów wyznaczanych przez interes powszechny. (§ 95)

• W razie dokonania wpisu w księdze wieczystej, nawet na podstawie nieważnej umowy sprzedaży, należy przyjąć, że doszło do nabycia nieruchomości (§ 96). W takim wypadku sądowe stwierdzenie nieważności umowy stanowi ingerencję w prawo do poszanowania mienia, które podlega analizie zgodności z EKPCz (§ 98).

• Ingerencja w prawo własności nie stanowi naruszenia art. 1 Protokołu nr 1 do EKPCz, jeżeli jest ona: uzasadniona, zgodna z prawem, odbywa się w ochronie interesu powszechnego i jest proporcjonalna. (§ 99)

• Sam fakt istnienia podstawy prawnej dla pozbawienia prawa własności nie przesądza o jej zgodności z prawem. W świetle art. 1 Protokołu nr 1 do EKPCz badać należy również praktykę orzeczniczą stosowania przepisów stanowiących podstawę ingerencji w prawo własności. (§ 105-107)

Ustawa mieszkaniowa (Zakon o stambenim odnosima)
– Art. 64
„1. Szczególna ochrona najmu lokalu mieszkalnego przysługuje jednej osobie.
2. W razie udzielenia szczególnej ochrony najmu lokalu mieszkalnego jednemu z małżonków, ochrona ta rozciąga się na drugiego małżonka.
3. W razie śmierci lub zaprzestania korzystania z lokalu mieszkalnego przez jednego z małżonków, drugiemu małżonkowi przysługuje szczególna ochrona najmu lokalu mieszkalnego, chyba że ustawa stanowi inaczej.”
[„1.  A specially protected tenancy of a single flat can be held by one person only.
2.  Where a specially protected tenancy has been acquired by one of the spouses living together, the other spouse shall also have the specially protected tenancy.
3.  When one of the tenant spouses dies or permanently ceases to use the flat, the other spouse shall retain the specially protected tenancy, unless this Act provides otherwise.”]
– Art. 99
„1. Szczególna ochrona najmu lokalu mieszkalnego może zostać zniesiona, jeżeli najemca i osoby mu najbliższe nie korzystają z lokalu mieszkalnego nieprzerwanie przez okres 6 miesięcy.
2. Szczególna ochrona najmu lokalu mieszkalnego nie może zostać zniesiona, jeżeli najemca i osoby mu najbliższe nie korzystają z lokalu mieszkalnego ze względu na chorobę, odbywanie służby wojskowej lub z innego ważnego powodu.”
[„1. A specially protected tenancy may be terminated if the tenant and the members of his household … cease to use the flat for an uninterrupted period exceeding six months.
2.  A specially protected tenancy shall not be terminated under the provisions of paragraph 1 of this section in respect of a person who does not use the flat because he or she is undergoing medical treatment, performing military service or for other justified reasons.”]
– Art. 100
„Szczególna ochrona najmu lokalu mieszkalnego nie może zostać zniesiona, jeżeli najemca jest tymczasowo zatrudniony poza miejscem zamieszkania.”
[„ As an exception from the provisions of section 99(1) and (3), a specially protected tenancy cannot be terminated if a tenant is temporarily employed abroad or elsewhere in the country …”]
– Art. 105

„Zniesienie szczególnej ochrony najmu lokalu mieszkalnego następuje na drodze sądowej.”

[„The provider of the flat shall terminate a specially protected tenancy by bringing an action before the competent court.”]

Ustawa o sprzedaży lokali mieszkalnych podlegających szczególnej ochronie najmu (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo)
– Art. 21-23

Wskazane przepisy nakładają na sprzedawcę lokalu mieszkalnego podlegającego szczególnej ochronie najmu obowiązek uzyskania pozytywnej opinii prokuratora prokuratury krajowej w terminie 8 dni od zawarcia umowy sprzedaży. Umowa ta musi zostać zawarta w formie pisemnej z urzędowym poświadczeniem podpisów. Nabycie lokalu mieszkalnego następuje w momencie wpisu do księgi wieczystej.
[Section 21 obliged a seller to submit the sale contract for opinion to the relevant State Attorney’s Office within eight days (§ 50). Section 22 obliged the contracting parties to have their signatures certified by a notary public, who first had to verify that the contract had been submitted for opinion to the relevant State Attorney’s Office (§ 51). Section 23 provided that the buyer acquired the right of ownership of the flat by recording it in the land register (§ 52)]

Praktyka orzecznicza
Jeżeli najemca lokalu mieszkalnego podlegającego szczególnej ochronie najmu nie może z niego korzystać ze względu na zachowanie osoby trzeciej, to szczególna ochrona nie może zostać zniesiona „z innego ważnego powodu” tylko wtedy, gdy w ciągu 6 miesięcy najemca podjął odpowiednie kroki prawne, a w szczególności dążył do wydania nakazu eksmisji.
[In situations where the holder of a specially protected tenancy did not use the flat awarded to him or her because it was occupied by a third person, the bringing of legal proceedings in order to evict the occupant was relevant for demonstrating an intention to live in the flat, that is to say preventing the tenant’s absence from being considered unjustified and resulting in the termination of the tenancy. However, it was important to act within six months since the tenant could not rely on any subsequent legal action in order to demonstrate an intention to live in the flat.]

Lokal mieszkalny; najem; szczególna ochrona najmu; Chorwacja; art. 1 Protokołu nr 1 do EKPCz

http://hudoc.echr.coe.int/eng?i=001-207477